[시사오늘·시사ON·시사온=안철현 변호사)

김씨는 2009년 10월25일 건물과 토지를 소유하고 있는 박씨와의 사이에 건물 중 1층 점포를 보증금 3000만원, 월 임료 100만원, 임대기간 2009년 10월26일부터 2011년 10월25일까지로 정해 임차하는 계약을 체결했다.

한편 김씨는 이 점포의 종전 임차인인 최씨로부터 점포에 관한 권리를 권리금 5000만 원에 양수했다. 이에 따라 임대인인 박씨에게 보증금을 지급하고 점포를 명도받아 음식점 영업을 해왔다.

여기서 임대인이 임차인에게 임대차기간만료를 이유로 건물명도를 청구한다면 특별한 사정이 없는 한 임차인은 계약한 대로 점포를 명도할 의무가 있다.

이런 경우 영업을 지속할 필요가 있는 임차인으로써는 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’는 상가건물임대차보호법 제10조를 떠올릴 수 있다.

반대로 임대인으로써는 이 조항 단서에 나와 있는 갱신거절사유로써 ‘임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’를 들고 나온다면 어떻게 될까?

상가건물임대차보호법에서도 주택임대차보호법과 유사하게 임차인에게 대항력과 보증금의 우선변제권을 부여함으로써 보호하고 있을 뿐만 아니라 5년간 계약갱신을 요구할 권리를 부여해 돈을 들여 시설비 등을 투자한 상가임차인이 장기간 영업을 할 수 있도록 보호고 있다.

다만 계약갱신요구권과 관련해서 제10조 단서에서는 임차인이 계약갱신을 요구하더라도 임대인이 거절할 수 있는 몇 가지의 사유를 규정하고 있는데, 그 중 하나가 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가 여기에 해당한다.

실제 박씨는 그 사이에 재건축과 관련해 ① 2011년 5월 20일경 건축사사무소에 토지에 신축할 건물에 관하여 가설계를 의뢰하여 개략적인 설계도면이 완성된 사실 ② 2011년 6월 15일경 김씨에게 재건축을 위하여 이 사건 계약의 갱신이 불가하므로 임대기간이 만료되면 이 사건 점포를 명도해 달라는 서면통지를 한 사실 ③ 2011년 10월경 건축사사무소에 다시 토지에 신축할 건물에 관한 설계용역을 의뢰하여 건축사사무소로부터 설계·감리용역 견적서를 제출받고, 총 설계용역 계약금액을 9000만 원으로 하여 건축물의 설계·용역계약을 체결한 사실 ④ 구청으로부터 위 건물 신축허가를 받은 사실이 있었다. 

그렇다면 위 사례에서 만약 임차인이 건물이 1995년도에 신축된 건물로써 노후하거나 안전에 문제가 있는 등으로 재건축의 필요성이 없으므로 상가건물임차보호법에서 규정하고 있는 갱신거절사유에 해당하지 않는다고 주장한다면 과연 받아들여질 수 있을까?

이와 같은 사건에서 법원에서는 상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하나, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점, 법 제10조에서 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점 등을 이유로 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석했다.

이 사례에서 우리는 임차인이 5년간은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다는 것만 믿고 자신이 임차할 건물이 향후 철거나 재건축이 계획되어 있는 것은 아닌지에 대해 확인도 없이 덜컥 임대차계약을 체결할 일이 아님을 알 수 있다.

그런 사실을 사전에 점검해 보고 만약 그럴 가능성이 있다면 최소한 그에 따른 안전장치를 강구하는 것이 바람직하다는 것을 위 사례를 통해 배울 수 있다.