[시사오늘·시사ON·시사온=안철현 변호사)

2004년 10월30일 이모씨는 김모씨에게 자신의 소유 건물 중 3층을 임대보증금 1억 원, 차임은 월 300만 원에 임대했다. 김 씨는 해당 건물에 병원을 운영하기 시작했고, 한편 이 씨는 김 씨에게 돌려줘야 할 임대차보증금을 담보해주기 위해 위 부동산에 근저당권설정등기를 김 씨 앞으로 해줬다.

병원 경영이 어려워지자 김씨는 2010년 12월4일 임대차보증금 1억 원 중 8,000만원에 해당하는 임대차보증금반환채권을 최모씨에게 양도했다. 같은 날 김 씨는 임대인 이씨에게 ‘임대차보증금반환채권 중 일부를 최 씨에게 양도했다’는 내용증명을 통지했다. 또 자신 앞으로 설정된 근저당권을 최 씨 앞으로 이전등기 했다. 이 후 김 씨는 병원 운영의 지속적인 악화로 2011년 10월25일 폐업신고, 그 무렵 이 씨에게 건물을 인도한 뒤 퇴거했다.

사실 김 씨는 병원을 운영하는 동안 경영이 지속적으로 악화돼 차임이 계속 연체돼 있었다. 최 씨에게 채권을 양도할 당시에도 이미 연체된 차임이 임대차보증금을 초과하고 있었다. 물론 김 씨가 폐업신고와 함께 건물에서 퇴거하고 이 씨가 김 씨로부터 건물을 인도받음으로써 이 씨와 김 씨 사이의 임대차계약은 적법하게 해지됐다는 점에는 이론이 없어 보인다.

그러나 하나의 문제가 남아 있다. 무엇인지 보이는가? 이 씨의 입장에서는 임대차계약이 적법하게 해지됐고 김 씨에게 반환해야 하는 임대차보증금도 남아 있지 않은데 반해 자신의 부동산에 근저당권설정등기는 그대로 남아 있다는 점이다.

이에 이 씨는 최 씨를 상대로 근저당권설정등기말소 청구소송을 제기했다. 이 씨 입장에서는 당연해 보이는 주장이다. 그러나 최 씨의 입장도 만만치 않다. 최 씨는 이 씨와 김 씨 간의 임대차계약이 해지되기 이전에 이미 김 씨의 임대차보증금반환채권을 양도받았고, 이를 이 씨에게 적법하게 통지했으니 자신이 위 임대보증금반환채권을 그대로 가지고 있는 것이 적법하다고 주장할 만도 하다.

누구의 주장이 옳을까? 법률적으로 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생한 연체차임, 관리비 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이다. 그래서 임대차관계에서 발생한 채무는 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것으로 본다. 소송에서 임대인은 공제하려고 하는 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하고, 그런 연체차임 등에 대한 입증을 해야 한다. 반면 임차인은 반대사실로 연체차임 등 채무가 존재하지 않는다는 주장과 입증을 해야 한다.

이 사례와 같이 임차인이 임대차계약 존속 중 임대차보증금반환채권을 제3자에게 양도한 경우에도 임대인은 그 양도통지를 받은 때까지 임차인에 대하여 생긴 사유로써 양수인에게 대항할 수 있다. 따라서 채권양도 당시에 임대인이 특별히 연체차임이나 연체관리비를 공제하지 아니하겠다는 의사를 표시하지 아니한 이상, 임대인은 임대차관계의 종료 후 임대차보증금에 대한 연체차임이나 연체관리비의 공제로써 양수인에게 대항할 수 있게 된다.

다시 말해 임대인은 임차인에게 주장할 내용을 그대로 양수인에게 주장할 수 있다. 그래서 결국 임대차계약에 기한 김 씨의 이 씨에 대한 임대차보증금반환채권은 최 씨가 김 씨로부터 양도받은 8,000만 원의 임대차보증금반환채권을 포함해 그 전부가 소멸됐다고 봐야 한다. 그러니 김 씨로부터 근저당권을 이전받은 최 씨의 근저당권설정등기는 말소될 운명에 처하게 된다.