(시사오늘, 시사ON, 시사온=전재천 칼럼니스트)

이번 칼럼에서는 부동산시장의 다변화에 따른 투자전략을 알아보겠다. 그간 부동산시장의 투자는 대략 3가지 원칙만이 존재했다. 주택(Apt) 토지, 상가 등이다.

오피스텔을 비롯한 팬션주택등 다변적인 요소는 있었으나 위에 지적과 같이 주택, 토지, 상가 등에 집중되어 있음을 알 수 있다.

필자는 여러차례 지적했 듯 주택시장은 지역에 따라 100%이상 보급률이 확보돼 있어 틈새시장을 잘 판단하지 않을 경우 수익을 보장 하기란 매우 어렵다.

상가는 100%가 아닌 지역에 따라 150%- 200% 선인 점을 감안해야 한다. 주택 가격은 30% - 40% 하향되었고 상가는 40 - 50% 이상 하향 되었다. 상가는 틈새시장마저 찾기가 매우 어렵다고 할 수 있다.

그렇다면 토지시장은 어떠한가 소비가 살아나기 전에는 빙하기는 풀리기 어렵다고 봐야 한다. 정부의 4·1 부동산 대책의 과감한 조치는 매우 고무적이라 할 수 있다.

주택시장은 2013년 하반기부터 실거래 활성화로 소비심리가 움직일 전망이다. 하지만 토지시장의 활성화를 위한 조치가 뒤따르지 않는다면 정부의 기대치는 매우 낮을 수 밖에 없다. 시장이란 언제나 유동적이어야 한다.

중요한 것은 투자는 이익이 우선되어야 한다는 점이다. 유동적으로 얻어지는 이득을 불로소득으로 간주하는 것은 자본주의 논리에 모순인 것이다. 양지와 음지가 공존하듯 노동력으로 수익을 얻는가 하면 컴퓨터에 앉아 두뇌(머리)로 수익을 창출하는 것은 각자의 영역이다. 부동산 시장의 다변성은 투자 후 수익을 요구하고 있기 때문이다.

특히 토지시장은 투자대비 위험성이 많은 것도 사실이다. 전문성이 부족한 가운데 투자 한 경우 개발이 불가해 수십년 후 자녀에게 애물단지로 증여·또는 상속하는 경우도 허다하다. 반면에 정확한 판단에 의한 투자의 경우 소위 대박을 내는 경우도 있다.

위에서 언급했 듯 다변화된 투자란 기존 투자방식을 벗어나서 지역에 따라 재조장(공장) 물류(창고) 등을 필요로 하는 지역들이 있다. 그 지역 중·소 건설업체들과 협력해 특성에 맞는 건축을 통한 투자를 모색할 필요가 있다. 단순히 매입 후 큰 이익을 내고 매각할 경우 투기로 판단하는 것이다. 그 지역이 요구하는 주택 또는 상가 재조장 물류등 다양하고 다변화된 부동산 투자방법을 찾는다면 앞으로 투자의 가치와 매력이 충분하다.

필자는 끝으로 4·1 조치의 과감한 대책과 같이 토지시장 역시 양도세 대폭 완화 최대 50%까지 낮추는 게 시장원리란 것을 정부에 촉구한다. 토지시장도 움직이도록 해야 한다는 것이다. 다음 칼럼에서는 해외시장 쪽의 방향을 제시하겠다. 매주 토요일 강의에 참석하시어 투자의 비법을 청강하시기 바란다.