(시사오늘, 시사ON, 시사온=박상길 기자)

부동산 시장의 올 한해 키워드는 고공 행진하는 '미친 전셋값'과 '돈맥 경화'에 맥 못 추는 건설사들의 한파 견디기였다. 새 정부 출범으로 거래 활성화에 대한 기대감이 높았지만 부동산 시장과 경제 상황은 침체 일로를 걷고 있다. 수도권 주택 시장은 전셋값 오름세에 회복될 기미를 나타내지 않고 있으며, 건설사들은 해외 수주 실패와 국내 실적 악화 등으로 허리띠를 잔뜩 졸라맨 채 간신히 숨만 쉬고 있다.

박근혜정부가 부동산 활성화를 위해 출범 1년 동안 4·1, 8·28 대책과 12·3 후속 조치 등 대책을 꾸준히 내놨지만 시장 거래 증진과 가격 상승에 단기적으로 영향을 미쳤을 뿐 지속적인 성장세로 이어지지는 못했다. 4·1 대책을 통해 발표된 정책 중 양도세 5년 감면 혜택과 1순위 청약접수 요건의 완화로 수도권 청약시장의 숨통은 소폭 트였지만, 아직 수도권 남동부 일대에 국한된 양극화는 여전하다. 이에 그 어느 때보다 부동산 시장 패러다임의 변화가 요구되는 격랑의 물결이 거셌다.

전셋값-수도권 '울고', 지방 '웃고'

올해 수도권 세입자들은 울고 지방 세입자들은 웃었다. 서울 아파트 전셋값은 신규매물 출시가 부족한 데다 방학 이사 수요 등이 더해지면서 지난해 8월 중순부터 지난달까지 68주 연속 상승 행진을 보였다. 올해만 10.58% 상승하며 3.3㎡당 전세가는 지난해 연말 865만 원에서 지난달 961만 원까지 96만 원 올랐다.

반면 지방 물량은 증가세로 돌아섰다. 지방 택지지구를 중심으로 늘어난 인허가 물량 입주 시작이 내년이기 때문이다. 2011년과 지난해 연간 10만 가구 미만에서 11만 452가구로 1만 452가구가 늘어났으며, 내년에는 여기에 4만 1316가구가 증가한 15만 1768가구를 기록할 전망이다. 하지만 전문가들은 내년 양도세 감면 연장과 현재 국회에서 논의 중인 분양가상한제의 탄력운용 여부 등이 분양시장 변수로 작용할 것이라고 분석했다.

'분양형 호텔' 주목

전셋값 고공행진으로 분양형 호텔에 대한 실수요자의 관심은 높았다. 금융권의 저금리 기조가 확산되면서 뾰족한 재테크 대안이 없었기 때문이다. 분양형 호텔은 한국정보문화진흥원 등 공공기관 9곳이 이전하는 제주 지역에 몰렸다. 상반기 제주를 찾은 관광객은 500만 명을 훌쩍 뛰어넘었으며 특히 중국 관광객이 2009년 25만 8414명에서 지난 8월 100만 명까지 3배 이상 늘었다. 다만 전문가들은 분양공급이 단기간에 이뤄지고 있어 투자가치 하락의 위험을 고려, 위탁운영사의 능력과 분양가격의 적정성 등을 따져봐야 한다고 지적했다.

85㎡ 제일 잘 나가

올해 아파트는 중대형을 중심으로 거래가 활발히 이뤄졌다. 지난해 1월부터 9월까지 전용 면적 85㎡ 초과 거래량은 1770가구였지만 올해 같은 기간 2만 8970가구로 63% 증가했다. 여기에 지난 10월 3449건으로 2006년 4809건 이후 최대치를 기록했다. 이는 6억 원 이하 주택에 대한 한시적 양도세 감면 정책으로 혜택을 보는 경기도 중대형 아파트와 신규 중대형 아파트 공급이 줄면서 수요자 간 매매가 많았기 때문이다.

이에 따라 청약률은 평균 4.86대 1을 기록했으며, 1%에 육박했던 매매가 하락률은 0.04%까지 줄었다. 이러한 회복세는 연말 건설사가 비인기 지역 미분양 해소를 위해 막바지 물량 공세를 하고 있기 때문에 당분간 지속될 전망이다.

전월세 3년 계약제 '안개 속'

내년 도입 예정인 전월세 3년 계약제에 대한 새누리당과 민주당의 견해차가 좁혀지지 않으면서 제도 시행이 안개 속에 갇혔다. 새누리당과 정부는 지난달 4일 당정협의를 개최해 주택임대차보호법을 개정, 세입자가 2년 계약기간이 끝난 뒤 1회에 한해 계약을 1년 연장할 수 있는 전·월세 계약갱신청구권' 도입을 고려하기로 의견을 모았다.

이후 같은 달 25일 문병호 전월세대책 태스크포스 공동위원장(민주당)은 다주택자양도세 중과폐지와 법인부동산 추가 과세 폐지, 분양가 상한제 신축 운용 등이 대표적 부자 감세라며 반대했다. 이에 김기현 새누리당 정책위의장은 15일 "전월세 정책은 병 주고 약 주는 정책이다. 전월세 상한제와 계약 기간 의무 연장은 지금처럼 부동산 전세가 상당한 정도로 상승하고 있는 시점에서는 바람직하지 않다"고 주장했다.

강남·강북 청약 '온도 차'

아파트 청약 시장은 양극화 현상이 심해지면서 선호도에 따라 과열 또는 미분양 현상이 뚜렷한 대조를 이뤘다. 강남 3구 재건축 아파트의 경우 청약 경쟁률은 21.60대 1까지 오르며 과열 양상을 보였지만 강북은 1.06 대 1을 기록, 2008년 이후 가장 낮은 경쟁률을 나타냈다.

강남권의 신규아파트 분양가가 비싼데도 수요자가 몰린 것은 편리한 교통편과 학군, 직장·주거 근접성 등 '강남 프리미엄' 때문이다. 이에 따라 웃돈을 기대할 수 있기 때문에 당장 자금이 없더라도 청약부터 하고 보자는 수요도 적지 않을 것이란 게 중론이다. 아울러 강남의 경우 전셋값이 폭등 수준으로 치솟으면서 전세 거주자들이 분양을 받는 편이 낫겠다고 판단한 수요자의 움직임이 새 아파트로 몰린 것도 청약률을 높이는 데 한몫한 것으로 분석됐다.

반면 강북은 2008년 금융위기 이후 시세 차익은커녕 집값 대부분 분양가 이하로 떨어지면서 집값 상승에 대한 세입자의 기대감이 꺾여 미분양 현상이 나타났다.

건설사, '실적 악몽' 시달려

1분기 어닝 시즌 불어닥친 실적 악몽은 1년 내내 건설사를 괴롭혔고, 이는 유가 증권 시장에서 건설업의 입지를 쪼그라들게 했다. 후폭풍은 여기서 끝이 아니었다. (건설사의) 실적 부진은 신용등급 하락을 초래해 건설사가 발행한 회사채는 투자자들로부터 철저하게 외면당했다. 이에 건설사들은 유동성 확보를 위해 건물을 팔고 보유자산을 매각하는 돌파구 찾기에 열을 올렸지만 적자 행진을 막기에는 역부족이었다. 전문가와 업계 관계자들은 국내외 건설 시장에서 신뢰회복에 주력해야 한다고 분석했다.

건설시장 뒤흔든 '어닝쇼크'

올해 대형건설사의 어닝쇼크는 국내 건설시장을 뒤흔들었다. 이들이 적자를 낸 것은 수주실적 상승의 1등 공신인 해외 수주에서 대규모 손실을 봤기 때문이다. 해외시장에서 무리한 저가 수주에 나섰다가 현장에서 예상치 못했던 공기 지연과 공사비 증가로 적자에 허덕이게 됐다. 국내 건설경기 침체로 건설업계의 해외수주 의존도가 커져 경쟁이 치열해진 만큼 실속(수주 실적)은 줄어들었다. 이에 해외 부실 현장을 서둘러 마무리하고 부가가치가 높은 플랜트 사업 수주에 성공해야 흑자 전환할 수 있을 것으로 전문가들은 전망했다.

건설사 신용등급 '강등 칼바람'

올해 건설업계에는 신용등급 강등 칼바람이 거세게 불었다. 부진한 실적을 내놓은 건설사의 신용등급은 너나 할 것 없이 떨어졌다. 주택 사업 부진과 수익성 저하로 건설사의 재무 건전성이 악화될 조짐을 보이게 되면 신용평가사들은 선제적으로 등급을 조정하기 때문이다. 경남기업이 두 번째 기업개선작업(워크아웃)이 진행하면서 BBB-에서 CCC로 추락한 데 이어 동양 그룹 사태까지 일어나 신용 평가사가 까다로운 잣대를 들이댈 것이 예상되는 만큼 (건설사 신용등급) 강등은 현재 진행형이 될 것이란 우려의 목소리가 높다.

건설사 '대출 문턱' 높아져

금융권의 건설업 대출은 여전히 지지부진했다. 지난 1분기 45조 9520억 원을 기록한 데 이어 2분기 45조 2152억 원, 3분기 45조 7000억 원 등 45조 원 선을 밑돌았다. 앞서 지난 2008년 3분기 71조 8222억 원으로 최고치를 기록한 이후 2010년 2분기 58조 843억 원으로 감소했다. 또한 2011년 4분기 49조 9857억 원에서 작년 4분기 44조 2258억 원을 기록했다. 이는 건설업 대출 부실을 우려한 금융권이 건설사를 대상으로 신규 대출을 옥죄고 기존 대출을 회수하는 데 집중했기 때문이다. 내년에도 이 같은 추세는 이어질 것이란 시각이 우세하다.

건설사 기업공개(IPO)=0

올해 건설사 기업공개(IPO) 실적은 건설경기 침체로 영업이익률과 부채비율 등 재무건전성에 빨간불이 켜지면서 제로(0)를 기록했다. IPO를 검토하던 건설사들은 영업환경 악화와 건설주 하락 등 악재가 끊이지 않아 상장하더라도 원하는 가격을 받기 어렵다고 판단, 신규 상장을 줄줄이 연기하거나 철회했다. 이에 정부가 ▲코스피시장 일반주주 수를 현행 1000명에서 700명으로 완화 ▲수시공시제도재검토 및 코스닥시장 보호예수(별도보관)기간을 1년에서 6개월로 축소 ▲자산 1조 원 이상 대형 비상장법인에 준(準) 상장법인 회계감독규율 등을 내놨다.

하지만 국내 건설사의 해외 플랜트 사업 수주의 침체 국면이 내년까지 이어질 것으로 전망돼 한동안 이 같은 흐름은 지속될 것이란 분석이 나왔다.