(시사오늘, 시사ON, 시사온= 윤성기 에이치앤엘세무회계 세무사)

#1. 서울 강남 대치동에 거주하는 A씨는 몇 년 전 동생의 부탁으로 ○○동에 위치한 아파트를 공동으로 양수했다. 공동지분에 따라 양수하면 양도 시 지분비율에 따라 소득세가 계산돼, 양도소득세라는 거래비용을 줄일 수 있기 때문이다.

이후 A씨는 자녀의 대학 문제로 인해 지방으로 내려가야 하는 사정이 생겼다. ○○동에 거주하는 그의 동생 역시 ○○동 재개발로 A씨와 함께 이전하기로 결정했다. 가족 수가 많은 만큼, A씨는 우선 지방에 우선 주택을 마련한 뒤, 대치동 아파트와 ○○동 입주권을 순차적으로 처분하기로 했다.

하지만 부동산중개업자를 찾아간 A씨는 생각지도 못한 이야기를 들었다. 그가 현행법상 1세대 3주택을 소유하고 있는 다주택자여서 많은 세금을 부담해야 한다는 내용이었다. A씨가 중과세를 합법적으로 절세할 수 있는 방안은 없을까?

문재인 정부가 연이어 강도 높은 부동산 대책을 발표하면서 집을 처분하려는 다주택자들이 늘고 있다. 특히 최근 부쩍 늘어난 재개발·재건축로 부득이하게 1세대 3주택자가 된 다주택자 들 중 조합원 입주권으로 입주 전에 이를 양도하는 사례가 많아지고 있다.

그러나 조합원 입주권 역시 주택 수에 포함되는 것을 모르고 있는 다주택자들이 종종 있다. 앞서 소개한 A씨의 사례가 대표적인 예다. 해당 사례에서 산술적으로 계산되는 내용을 토대로 조합원 입주권과 주택 양도 순서에 따라 절세효과가 얼마나 누릴 수 있는지 알아보자.

*△양도가액 15억 원 △취득가액 8억 원 △대치동 아파트 소유기간 10년 이상 △대치동 아파트 지분비율은 A씨와 배우자 간 5:5로 기본사항을 가정한다. 또한 2주택자에 대한 중과세는 내년 4월 이후 시행되기 때문에 대치동 아파트 처분 시 2주택자에 대한 중과내용은 포함하지 않는다.

앞선 표는 A씨가 대치동 아파트를 우선적으로 2017년에 급매한 경우 대치동 아파트의 양도소득세를, 후자는 A씨가 양도시기를 조정해 2018년 4월 전(2주택자에 대한 중과 등 규제강화 전)에 입주권과 대치동 아파트를 양도한 경우 대치동 아파트의 양도소득세를 계산한 표다.

주택 매매 순서에 따라 A씨가 납세해야 하는 양도소득세가 1억8000만 원 가량 차이나는 것을 확인할 수 있다.

현재 국세청은 분양권은 단순히 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 반면, 입주권은 주택 수를 산정할 때 포함한다.

하지만 A씨는 분양권과 입주권을 비슷한 권리라고 착각다. 분양권이 주택 수 산성에 포함되지 않으니, 당장 지방에 집을 사고, 종전 주택을 처분해도 2주택자의 지위로 세금폭탄을 피할 수 있다고 생각한 것이다.

이는 세법의 내용을 온전히 숙지하지 못한 상황에서 충분히 발생할 수 있는 오해이다.

A씨와 같은 사례에서는 조합원입주권을 주택으로 판단해, 양도가액이 입주권보다 높은 대치동 아파트 양도시기를 늦추고, 1세대 2주택 비과세 특례요건을 충족하는지를 먼저 판단해야 한다. 주택매매 순서만 잘 생각해도 2억 원 가까이 절세효과를 누릴 수 있는 것이다.

자본주의 시장경제에서 거래비용을 최소화하는 것은 당연한 이치이다. 소득이 있는 곳에는 항상 세금이 있으며 세금은 늘 거래비용으로 작용한다.

위와 같은 합법적이고 합리적인 절세방안으로 거래비용을 줄일 수 있다면 우리네 주머니 사정이 조금은 나아지지 않을까 생각해 본다.

윤성기 세무사는…

(현) 에이치앤엘세무회계 법인담당 세무사
(현) 세무칼럼리스트
(전) 석성세무법인
(전) 유진세무회계
53회 세무사시험 합격