[분양's 왓] ‘운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트’, 최악의 입지·우수한 교육환경

[시사오늘·시사ON·시사온= 박근홍 기자]

최근 집값·전셋값 급등, 정부의 강도 높은 규제에 따른 똘똘한 한채 열풍으로 신축 아파트에 대한 관심이 높아지면서 청약시장에 수요자들이 몰리고 있다. 실제로 올해 들어 서울 지역 아파트 평균 청약 경쟁률은 집계가 시작된 2002년 이후 가장 높다고 한다.

이 같은 흐름 가운데 〈시사오늘〉은 청약시장에서 내 집 마련을 원하는 수요자들에게 조금이나마 도움을 주고자 'SWOT 기법'(S-strength 강점, W-weakness 약점, O-opportunity 기회, T-threat 위협) 분양 아파트 분석 코너 '분양's 왓'을 연재한다. 분양's 왓을 통해 수요자들이 객관적인 정보를 얻길 바란다.

제일건설은 경기 파주 운정3지구 A5블록에 '운정신도시 제일풍경채 그랑퍼스트'(이하 운정 풍경채)를 분양한다고 16일 밝혔다. 이번 단지는 지하 2층~지상 28층, 24개동, 전용면적 59·74·84㎡ 총 1926가구 규모로 꾸며진다. 청약일정은 오는 27일 특별공급, 28일 1순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 다음달 4일이며, 계약은 같은 달 16~19일 이뤄진다. 

S- ‘뛰어난 교육환경’ 갖춘 대단지 아파트, 쾌적한 주거환경도 눈길

운정 풍경채의 최대 강점은 우수한 교육환경을 갖췄다는 것이다. 단지가 들어서는 A5블록 바로 건너편에 초등학교, 중학교 부지가 예정돼 있으며, 도보권 내에 유치원 부지도 위치해 있다. 고등학교 역시 반경 1km 내 확보됐다. 아울러 단지 내 커뮤니티 시설에 어린이집, 도서관 등도 설치될 예정이어서 자녀를 둔 학부모 수요자들의 관심이 높을 것으로 기대된다.

운정신도시 중심권에서 다소 거리가 있기에 아이들과 평온한 생활을 하기에도 안성맞춤인 단지로 보인다. 운정1·2지구에 위치한 운정호수공원 규모의 큰 공원은 없으나, 아파트를 녹지가 감싸는 방향으로 개발계획이 잡힌 데다, 대단지인 만큼 여러 특화 조경 설계가 적용될 계획이어서 단지 내에서도 가족들과 충분히 여가를 즐길 수 있을 전망이다. 약 1km 거리에 중규모 공원이 위치한 점, 그간 지역에서 볼 수 없었던 단지 내 수영장이 조성되는 점 등도 주목할 만하다.

규제에서 비교적 자유롭다는 점도 강점으로 부각되는 모양새다. 비규제지역(파주)에 공급되는 아파트여서 무주택자의 경우 주택담보대출 비율을 최대 70%까지 적용받을 수 있다는 게 제일건설의 설명이다. 또한 전용면적 85㎡ 이하 분양물량 60%를 추첨제로 공급하기에 가점이 낮은 실수요자들도 내 집 마련의 기회를 얻을 수 있을 것으로 보인다.

W- 교통성 최악 ‘무늬만 3지구’, GTX 수혜 기대하기 어려워

운정 풍경채는 운정3지구에 공급되는 아파트이나 위치상 3지구보다는 운정1·2지구와 가깝다. 단지가 들어서는 A5블록은 운정1·2지구 북쪽 끝에 자리해 운정신도시의 기존 인프라를 누리기에도, 언제 개통될지 미지수인 GTX-A(수도권광역급행철도) 운정역을 중심으로 형성될 운정3지구의 새로운 인프라를 누리기에도 애매하다. 운정신도시에서 GTX 수혜를 기대하기 어렵다는 점은 치명적이다.

여기에 교통성도 좋지 않다는 평가다. 경의중앙선, 광역버스 등 대중교통을 이용하기 어려운 곳에 위치한 단지여서 자차 통근이 필수적인데, 인근에 있는 금촌이마트 사거리 부근은 출퇴근 시간 교통체증이 극심한 편으로 알려졌다. 대단지인 만큼 대중교통은 향후 개선될 여지가 있어 보이나 과연 입주 시점까지 확충이 이뤄질지는 누구도 쉽게 알 수 없는 일이다. 그야말로 최악의 입지라고 해도 과언이 아닐 정도다. 

분양가 상한제가 적용된 아파트로 저렴한 분양가가 예상됐지만, 생각보다는 저렴하지 않다는 점도 약점으로 떠오른다. 운정 풍경채의 3.3㎡당 분양가는 1100만 원에서 1250만 원대로 책정됐다. 하지만 중도금 무이자가 아닌 후불제로 공급되면서 실제 수요자들이 체감하는 분양가는 이보다 더 부담스러울 전망이다. 안방 드레스룸 도어, 바닥 마감재(폴리싱타일), 방진안전망 등이 유상옵션이라는 부분도 아쉬운 대목이다. 발코니 확장비가 비교적 싸다는 게 그나마 위안거리다.

O- 파주 문산·월롱·금촌 지역 수요자 관심 높을듯

문산, 월롱, 금촌 등 파주 북부 지역 생활권에 거주하거나 통근하는 실수요자들의 기대는 높을 것으로 보인다. 운정신도시 북쪽 끝에 자리한 신축 아파트로 이동이 편리하고, 기존 생활권에 비해 상대적으로 노후되지 않은 인프라를 누릴 수 있기 때문이다. 또한 소유권 이전 등기 전 분양권 전매가 가능하다는 점에서는 투자자들의 관심이 예상된다.

아울러 대학병원, 의료연구센터, 의료바이오기업 등이 조성되는 파주메디컬클러스터 사업과 수도권 북부 지역의 첨단산업 핵심으로 조성될 운정테크노밸리 사업 등 개발호재가 많다는 게 제일건설의 설명이다. 최악의 입지라는 평가가 나오고 있지만, 단지 근처에 있는 유보지가 앞으로 어떻게 활용될지도 기회이자 변수로 작용할 것으로 보인다. 

T- 불안한 하자보수·추가 부동산대책

위협으로 다가오는 부분은 향후 입주 시 하자보수 책임이 불투명할 가능성이 높다는 것이다. 운정 풍경채는 제일건설이 시공만 맡는 단지다. 시행사는 '파주운정오피에프브이'라는 PFV업체다. 2018년 LH한국토지주택공사로부터 A5블록을 당첨받은 동광건설이 자금조달에 어려움을 느끼고 제일건설, 서영개발, 도담에스테이트, 교보증권 등과 설립한 투자회사로 보인다. 동광건설이 지분 31%(대부분 우선주)를, 그리고 시공을 맡은 제일건설이 30%(보통주)를 보유하고 있다. 여기에 실제 공사는 하청업체들이 진행할 테니, 사업자 입장에서 만약 아파트에 문제가 생길 시 책임을 돌릴 여지가 상당히 많은 셈이다.

최근 문재인 정부가 추가 부동산대책을 예고한 점도 지속적으로 살필 필요가 있다. 비규제지역인 파주가 규제지역으로 새롭게 지정될 수 있기 때문이다. 추가 대책 이전에 공고 또는 분양된 아파트라고 해서 안심할 수 없다. 6·17 부동산대책 이후 대출 규제 등에 대한 소급적용 논란이 발생한 바 있음을 기억해야 한다. 아울러 입지 관련 부정 평가가 많은 단지이기에 미분양 또는 미계약 사태가 발생할 수 있다는 것도 고려해야 한다.