배진희 “부동산 규제 정책, 면밀한 분석 필요” [토정포럼]

[시사오늘·시사ON·시사온=이윤혁 기자]

우리 사회에 빼곡히 쌓인 문제 중 가장 해결하기 어려운 문제가 무엇일까. 아마도 많은 이들이 부동산 문제를 손꼽을 것이다. 

가파른 부동산 가격의 상승은 근시안적으로는 무주택자·청년층의 희망을 빼앗으며 거시적으로는 저출산 문제까지 영향을 미치는 나라의 근간을 흔드는 원인 중 하나다. 이렇듯 잘못된 부동산 정책을 세운다면 피해는 고스란히 국민이 보게 된다.

<시사오늘>은 ‘부동산 정책’의 답을 찾기 위해 나섰다. 배진희 감정평가사는 지난 20일 마포에서 열린 토정포럼에 참석해 ‘부동산 수요규제 정책이 서울시 주택시장에 미치는 단기 효과와 차별적 반응’을 주제로 강연했다.

가장 먼저 배 평가사는 연구를 시작하게 된 배경에 대해 말했다. 

“2017년 이후 부동산 시장이 유례없는 상승기를 보였다. 부동산이 상승하면 정부에서는 가격 안정을 위한 정책들을 시행한다. 수요와 공급 정책을 함께 사용해야 하지만, 주택의 경우 짓는데 오랜 시간이 걸린다. 그렇기에 최근에는 수요를 규제하는 정책을 사용했다. 당시 부동산 가격을 낮추기 위해 시행된 단기 정책들이 어떤 효과를 가져왔는지 알기 위해 연구를 시작했다.” 

배 평가사는 주택시장을 바라보는 시각에 대해 설명했다. 

“우리는 주택시장을 하나만으로 바라볼 수 없다. 아파트 시장·다세대주택 시장 등 여러가지로 나눠서 봐야 한다. 

우선 주택 가격은 서울시를 중심으로 수도권과 지방에 확산된다. 특히 강남구를 시작으로 확산되는게 일반적이다. 서울시의 주택시장은 지역마다 다르다. 도심권(중구·종로·용산), 동남권(강남·서초·송파·강동), 동부권, 서부권, 서남권으로 나눠어 있다. 이렇듯 시장은 다른데 정부에서는 정책을 일괄적으로 시행한다.”

이어 문재인 정부 당시 2019년에 발표한 부동산 정책의 효과를 서울 동남권·동북권으로 분리해 설명했다.

“동남권 시장은 9억 원을 초과하는 주택은 대출 규제를 시행했다. 정책을 시행한 초기에는 동남권 시장이 하락세로 가는 듯 보였다. 하지만 9억 원을 기준으로 분석하니 큰 의미가 없었다. 오히려 동부권의 9억 원 이하의 주택 가격이 내려갔다.” 

배 평가사는 정책 시행 당시의 시장 반응을 두고 해석이 필요하다고 밝혔다.

“9억 원 이상의 집을 살 수 있는 사람은 현금을 많기에 버틸 수 있다. 실질적으로 대출을 받아 구입해야 하는 실수요자가 영향을 받은 것이다.” 

이어 이듬해인 2020년 6월에 시행된 정책의 영향력에 대해서도 언급했다.

“2020년에도 그해 전년도와 유사한 정책을 시행했다. 그러나 시장에서는 전혀 반응이 없었다. 주택을 사지 않으면 벼락거지가 된다는 생각에서다. 규제 정책을 시행할 때는 면밀한 분석이 필요하다. 그러나 지난 정부에서는 소득수준·교육·주거 환경 등을 따지지 않았다.”

끝으로 주거 환경 개선을 위해서는 세밀한 정책이 필요하다고 지적했다.

“부동산 정책은 중앙정부와 지방정부 간에 긴밀한 협조가 필요하다. 2019~2020년에는 시장 참여자들이 정부의 정책을 믿지 않는다. 2020년 정부에서는 재건축과 관련된 대출을 규제했다. 다만 실수요자에 대한 대출은 풀어줬다. 문제점은 그 틈새를 비집고 제도적인 허점을 악용하는 사람들이 생긴 것이다. 이에 따라 촉발된 문제가 전세사기다. 

대출을 받을때 실수요자인지 투기세력인지는 아무도 구분할 수 없다. 이러한 부분들을 연구하고 보완해야 한다. 단기효과를 넘어서 중장기 정책의 효과를 분석할 필요가 있다”고 덧붙였다.