“정권따라 변하는 주택정책…지속가능성 높여야” [현장에서]

[시사오늘·시사ON·시사온= 김자영 기자]

한국건설산업연구원은 28일 서울 강남구 건설회관에서 ‘주택·도시의 미래와 건설산업의 대응방향’ 세미나를 개최했다. 세미나는 건설산업의 혁신을 위해 도시와 주택에 필요한 변화를 모색하기 위한 취지로 마련됐다. 

허윤경 건산연 연구위원은 ‘주택정책의 과제와 발전방안’을 주제로 발표했다. 

허 연구위원은 2010년대 중반 저성장기 국면으로 전환했음에도 “정부가 고성장기에 맞춰 설계되고 발전해 온 주택정책 시스템의 근본적인 변화 없이 경기 상황에 따라 냉온탕을 반복하면서 단기 대응 위주로 운영했다”고 지적하며 ‘지속가능한 정책을 통한 신뢰 회복’의 필요성을 말했다. 

국내 주택정책은 주택을 단기간 대량 공급하던 고성장기 시절 만들어진 선분양과 청약제도, 분양가상한제, 토지거래허가제 등 시스템을 근간으로 발전해 왔다. 하지만 땜질식 대응으로 주거비 부담, 저부가가치의 주택산업 문제가 해결되지 않은 채 이어지고 있다. 1998년 IMF 외환위기부터 2008년 글로벌 금융위기, 2022년 레고랜드 사태 이후 대두된 부동산 PF 부실까지 공급자 금융 부실 문제도 반복됐다. 

허 연구위원은 “PF부실문제는 금융위기때도 거의 유사하게 나타났다”며 “10년도 더 지난 지금까지도 구조적 문제를 개선하지 않아 문제가 반복된 것”이라고 짚었다. 이어 “미분양 등 부동산시장 내부 문제가 금융권을 타고 산업 전반에 부정적 영향을 미치는 상황”이라고 덧붙였다. 

허 연구위원은 “정권마다 세제, 금융, 분양, 정비사업 전분야에 걸쳐 정책기조가 전환돼 정책 신뢰를 가져가기 어려워졌다”며 부동산은 공급자나 수요자 모두 대규모 자금과 장기 투자가 필요한 상품임에도 경기 상황에 따라 변화폭이 커 정책 지속가능성이 낮다고 지적했다. 

실제로 이명박 정부 당시 보금자리주택, 박근혜 정부 행복주택 등 새로운 유형의 공공임대주택이 생겨났다 공급이 중단되길 반복했다. 주택구매자에게 중요한 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융규제도 경기상황에 따라 강화됐다 완화하기 일쑤였다.  

허 연구위원은 “건설사도 단기이익 추구에 효과적인 분양사업에 치중하다보니 부가가치 높은 새로운 비즈니스 모델을 개발하지 못했다”며 “건설산업도 반성할 부분”이라고 진단했다. 

이승우 연구위원은 ‘도시의 미래와 건설산업의 대응 과제’를 주제로 발표에 나섰다. 

이 연구위원은 “과거 도시개발이 급격한 산업화·도시화 과정에서 절대적 주택 공급 부족 문제에 대응하기 위한 공공부문 주도로 이뤄졌다면 미래도시개발은 디지털전환·기술개발에 따른 다양한 시대의 요구를 담아서 이뤄져야 한다”고 전했다. 

이 연구위원은 현행 도시정비 관련 법·제도가 경직적이고, 상황에 따른 지엽적 개선 반복으로 복잡해져 미래도시가 요구하는 도시개발에 한계가 있는 점, 건설업계가 개별 건설 상품을 통한 단기적 수익성에 초점을 맞춰 도시 미래상과 환경변화에 대한 관심은 미흡한 점을 지적했다. 

이 연구위원은 미래도시 이행과정에서 해결할 과제로 ‘도심 주택공급 확대’, ‘노후계획도시 정비 대처’, ‘신도시 및 신규 택지개발’, ‘스마트시티 조성’, ‘교통 인프라’ 등을 들고 “미래 도시개발의 핵심은 복합적이고 유연한 토지이용에 있다”고 강조했다. 

이어 “사업성과 공공성이 지속적으로 대립하는 공공과 민간의 대립적·수직적·적대적 관계로는 효율적인 도시공간 조성이 어렵다”며 “단순 법규제 개선을 넘어 공공과 민간이 상호 신뢰에 기반한 수평적·협력적 파트너십을 구축하고 시스템을 정비해야 한다”고 제언했다.