상가임차인 ‘만료 하루 전’ 해지 통지도 효력有…임대인 ‘종료 여부’ 확인 必
주택·상가임차인 각각 2기·3기분 이상 차임 연체시, 임대인이 갱신요구 거절 가능
[시사오늘·시사ON·시사온= 김자영 기자]
높은 곳에서 서울시내를 내려다보면 문득 이런 생각이 듭니다. “아파트가 저렇게 많은데, 내집은 대체 언제 생길까?” 알아두면 쓸모있는 부동산 잡학사전, ‘알쓸부잡’은 대한민국 직장인이라면 모두 그릴 ‘내집 마련’의 꿈을 위해 발품을 팔아봅니다. <편집자주>
문재인 정부에서 도입된 ‘임대차 2법’이 시행된지 4년이 지났다. 임대차 2법 영향권에 있는 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물임대차보호법’은 내용이 거의 같지만 세부적인 것은 조금씩 다르다. 일반시민이라면 주택임대차법 내용만 잘 숙지해도 생활에 문제가 없지만 자영업자의 경우 상가임대차법을 주의깊게 살펴볼 필요가 있다.
임대차 2법에는 임대인이 정당한 사유없이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없게 한 ‘계약갱신청구권’과 계약갱신시 임대료 상승폭을 5%이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’ 등이 담겨 있다. 알쓸부잡에서는 ‘계약갱신청구권’ 행사의 경우를 중심으로 중요사항들을 알아본다.
임차인의 ‘계약갱신청구권’을 다루고 있는 조항은 주택임대차보호법 6조와 상가건물임대차보호법 10조다. 구체적인 내용은 하단에서 확인할 수 있다. 임대차 갱신의 모습은 보통 ‘합의 갱신’, ‘갱신요구권 청구에 의한 갱신’, ‘묵시적 갱신’ 3가지로 나뉘는데 법률 해석을 두고 의견이 분분한 것은 보통 후자다.
같은 ‘묵시적 갱신’이라도 주택과 상가의 임대차존속기간, 계약해지통보 책임 등이 다르게 규정돼서다. 묵시적 갱신은 주택임대차법의 경우 계약만료 6개월~2개월전, 상가임대차법의 경우 6개월~1개월전까지 기간내 임대인·임차인 쌍방이 아무 의사표현이 없었을 경우 이뤄진다. 이때 계약조건은 주택과 상가 모두 전과 같은 것으로 여겨지며 최소 계약기간으로 주택은 2년, 상가는 1년이 보장된다. 주택·상가임차인 모두 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월 뒤에 해지 효력이 발생한다.
주목할 만한 차이는 상가임대인과 임차인의 갱신거절 통지기간이다. 주택임대차는 임대인의 통지 책임과 함께 ‘임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’는 내용을 명시해 임대인과 임차인 양측의 의무를 분명히 하고 있다.
하지만 상가임대차 갱신의 경우 갱신거절 또는 조건변경 통지 책임자로 상가임대인만 규정됐다. 최근 대법원 판례에서 임대인의 계약갱신거절 통지 기간이 계약종료 6개월~1개월전까지로 정해진 것과 달리 임차인은 거절할 수 있는 기간에 제한이 없다는 판단이 나와 임차인보다 임대인에게 계약종료 여부 확인이 중요해졌다. 상가임차인이 '6개월전부터 1개월전까지'가 아닌 ‘1개월 전부터 계약 하루 전날’까지 갱신거절 의사를 표시해도 계약종료가 인정되는 것이다.
다음은 갱신요구권 청구에 의해 계약이 갱신되는 경우다. 주택·상가임차인이 정해진 기간내 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없고, 임차인은 임대인에게 언제든 계약해지를 통보할 수 있다. 차이가 있다면 주택임차인의 계약갱신요구권 행사는 1회 가능하고, 상가임차인은 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위내에서 횟수 제한없이 행사할 수 있다는데 있다.
물론 임대인이 무조건 임차인의 요구를 받아들여야 하는 건 아니다. 임대차기간중 주택임차인는 2기분, 상가임차인는 3기분 이상 임대료를 연체한 적이 있다면 건물주가 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 이는 세입자가 연체된 임대료를 일부 납부해 계약갱신 시점에 연체가 해결됐어도 마찬가지다.
엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “건물주는 과거 연체 기록이 있으면 (임차인의) 계약 갱신을 거절할 수 있으므로 이를 적절히 활용할 수 있다”며 “세입자는 임대료를 제때 납부하지 않으면, 과거 연체 사실로 인해 계약 갱신이 거부될 수 있으므로 주의해야 한다”고 설명했다. 영업기간을 최대 10년 보장해주는 상가임대차보호법상 10년전의 일시적 차임 연체가 임차인의 발목을 잡을 수 있어 각별한 주의가 요구된다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
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