[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

최근 주택공급의 주요 변수로 부동산PF가 떠오르면서 시행사의 자기자본 요건 강화와 자본투자자 유치 유도 등 근본적으로 주택사업PF 구조를 바꿔야 한다는 지적이 나왔다.

국토연구원과 한국건설산업연구원, 대한건설정책연구원, 한국부동산개발협회는 7일 서울 논현동 건설회관에서 ‘부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’를 공동 개최했다.

 

김성환 건설산업연구원 부연구위원은 ‘2024년 부동산시장 동향 및 전망’을 주제로 한 발표에서 올해 주택시장의 주요 변수로 △금리 불확실성 증가 △부동산PF 부실 △스트레스 DSR 도입 등 금융규제 강화 △대외여건 악화 등을 꼽았다. 특히 “금리 상승세가 지속될 여지가 남아있고 취약차주 연체율이 증가하면서 은행의 대출 태도가 강화되고 있다”고 지적했다.

이에따라 김 부연구위원은 올해도 주택 공급 여건이 크게 개선되긴 힘들 것이라고 예측했다. 그는 “공공주택 물량이 증가하지만 민간시장에 미치는 (긍정적) 영향은 제한적"이라며 "올해 분양물량은 소폭 증가하겠지만 2022년 수준에는 못 미칠 것”이라고 우려했다.

김 부연구위원은 아울러 주택시장 가격 흐름은 ‘상고하저’ 형태로 나타날 것이라고 분석했다. 대출규제 등 정책 강화와 금리 인하 난망으로 주택시장에 추가로 자금이 유입되기는 현실적으로 어렵고 상반기 정치적 이벤트(선거)도 있어 금리가 하락세로 전환하는 시간이 필요하다는 것이다.

 

김지혜 국토연구원 부연구위원은 부동산PF가 주택공급의 주요 변수로 작용하는 경향이 최근 나타나고 있다며 주택사업의 재구조화를 촉구했다. 

김 부연구위원은 “현재 주택사업의 자금조달이 부동산PF를 중심으로 이뤄지고 있고 제1금융권보다 제2금융권 의존도가 높다”며 “사업성이 악화되면 금융권은 (리스크 전이를 막기 위해) 보수적으로 여신 관리를 하게 된다”고 전제했다.

그러면서 주택공급 확대를 위한 국토부의 1.10대책의 보완을 주문했다. 김 위원은 "주택공급의 변동성을 완화하기 위해서는 주택사업 재구조화가 필요하다"며 “단기적으로는 부동산PF 사업장을 재평가해 사업성 개선 여지가 있는 경우 리츠를 활용해 주택을 공급하고 조합·신탁 개발의 경우는 복합개발 방식으로 리츠를 적용하면 된다”고 설명했다.

나아가 장기적 관점에서는 PF사업의 방식과 구조를 바꿔야 한다고 강조했다. 그는 “PF리스크가 금융권으로 전이될 가능성을 줄이려면 시행사의 자금력 강화와 동시에 재무적 투자자를 유치해 자본력을 갖출 수 있는 형태로 부동산PF 사업 구조를 개선해야 한다”며 “정부가 부동산PF 모니터링시 주택공급 측면의 영향도 고려해 사업 준공과 PF협약, 책임이행까지 감독해야 한다”고 덧붙였다.

아울러 김 위원은 사업 지연과 건설인력 수급 불안정을 막는 대책도 주문했다. 김 위원은 “공사비로 인한 갈등 사업장에 공공 컨설턴트를 파견하는 등 분쟁 조정과 예방제도를 마련하고 건설현장 근로환경을 개선하고 교육을 지원함으로써 생산성이 하락하지 않도록 해야 한다”고 말했다.