[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

1기 신도시 등 노후계획도시 특별정비구역은 오는 4월부터 용적률을 법정 상한보다 150% 더 확보할 수 있게 된다. 다만 공공기여 비율에 따라 40~70%에서 결정키로 돼 실효성이 크지 않을 것이란 지적이 나온다. 

국토교통부는 이같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 시행령안을 31일 입법예고 했다. 특별법은 지난달 8일 국회를 통과했다.

시행령안에 따르면 노후계획도시 특별정비구역 대상은 서울 9곳, 경기 30곳, 인천 5곳 등 전국 108곳으로 기존보다 57곳이 늘어난다. 당초 100만㎡ 면적기준이 단일택지이면서 조성후 20년이 경과된 택지는 1기 신도시 등 51곳이었지만 붙어있는 택지와 구도심 등을 대상에 포함시켜 특별법 적용을 받게 했다. 국토부 관계자는 "노후계획도시의 범위를 택지개발사업뿐 아니라 공공주택사업, 산업단지 배후 주거단지, 공공기관 이전에 따른 배후 주거단지 등으로 확대해 대상이 확대됐다"고 설명했다. 

시행령에서는 안전진단 통과 요건과 용적률 완화 등 각종 건축규제를 완화하는 내용도 담았다. 특별법에 따른 특별정비예정구역내에서 통합재건축시 지자체 조례에 따라 공공기여를 제공하면 안전진단이 면제된다. 용적률은 조례와 상관없이 건축법에 용도별로 제시된 기준을 상한선으로 적용하고 공공기여도에 따라 최대 150%까지 추가 완화된다.

이처럼 국토부가 노후계획도시 정비사업에 법정 용적률 상한선을 풀기로 한 것은 3종 일반주거구역의 상한선인 300%로는 재건축사업 진행이 어렵기 때문이다. 노후계획도시의 대표 사례인 1기 신도시는 용적률 180~230%로 이미 밀도가 높은 상황이다. 결국 300% 상한선을 넘겨 재건축을 진행해야 사업성을 담보할 수 있는 것이다.

이에따라 앞으로 노후계획도시 정비사업의 순항 여부는 향후 정해질 공공기여 기준이 될 전망이다. 법령에 따른 3종 일반주거지역의 용적률 상한인 300%보다 더 높이려면 공공기여분이 많아야 하기 때문이다.

공공기여 기준은 두 구간으로 나뉜다. 1구간은 현재 용적률에서 기본계획의 용도별 상한선까지 높이는 경우 증가분의 10~40% 범위에서 공공기여량을 정한다. 2구간은 특별법에 따라 용도별 상한선보다 더 높인 부분은 증가분의 40~70% 범위에서 정한다. 정확한 비율은 조례로 정해진다.

특별법에서 정한 공공기여 방식은 △공공주택 공급 △기반시설 설치 △부지확보 또는 시설 설치·제공 등으로 비용을 전액 또는 일부 대는 것으로 대체할 수 있다.

다만 전문가들은 공공기여에 대한 구체적인 방안을 두고 용적률 법정 상한선 초과분에 적용하는 기여 비율이 부담이 될수 있다고 우려한다.

송승현 도시와경제 대표는 “(부동산시장 침체로) 재건축 사업이 안정적으로 우상향하지 못하고 있어 공공기여 이슈가 나타나는 것”이라며 “공공기여 비율과 내용 등 기여 수준이 과하면 부담스럽게 작용할 수 있을 것”이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩 소장은 “공공기여 비율이 과반을 넘어가면 사업에 무리를 줄수 있다”며 “법정 상한선 초과분에 대한 공공기여 비율이 40~70%인 점은 재고가 필요하다”고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “지금까지 서울시의 신속통합기획 사례로 보아 통상 적용된 공공기여 비율이 15% 내외는 조합과 정부 사이에서 이해가 맞아떨어지는 수준으로 간주된다”며 “용도별 법정 상한선을 넘기는 부분에 대해 공공기여 비율을 40~70%로 적용하면 용적률을 크게 상향해야 사업성이 확보되는 사업장은 셈법이 많이 복잡해질 것”이라고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “40%라는 (법정 용적률 초과분에 대한) 공공기여 비율 하한선은 전반적으로 소득 수준이 높지 않은 정비구역에서 5000만~1억원 수준의 추가 분담을 원치 않을 것이므로 걸림돌이 될 가능성이 높다”며 “고금리 상황에서 대출도 쉽지 않아 분담금 여력 문제가 더 중요해졌다”고 말했다.

공공기여 비율뿐아니라 공공매입 가격 기준도 개선이 필요하다는 지적이 나온다. 

박 교수는 “기본형건축비를 기준으로 산정한 공공매입 가격은 분양가의 50~60% 수준으로 적정한 수준은 아니다”라며 “감정가를 공공매입 가격 기준으로 삼겠다고 하지만 효과가 있을지는 의문”이라고 말했다. 따라서 “일반분양가와 공공매입 가격 사이의 갭을 지금보다 줄여야 한다”고 주장했다.

전문가들은 정비사업에서 공공기여를 무조건 걸림돌로만 보는 시대가 지났기 때문에 공공기여와 사업성 사이의 접점을 찾는 것이 관건이라고 강조했다.

함 소장은 “안전진단 면제나 용적률 상향으로 일반분양을 늘리면 사업 진행에 운신의 폭을 늘려주지만 일종의 특혜이기 때문에 사회적 환원 차원에서 공공기여가 요구된다”며 “정비구역에서 기반시설이 리뉴얼되고 대기수요가 워낙 많았다면 공공기여분을 내놔도 수익률이 유지되겠지만 아닌 구역도 있으니 수익률 시뮬레이션을 해봐야 알 것”이라고 말했다.

송 대표는 “한국 도시에서 상한선까지 올릴 수 있는 용적률의 총량이 많지 않다”며 “공사비 상승으로 민간 단독으로 사업하기 어려운 구조로 바뀌고 있어 앞으로는 공공성을 같이 확보하는 형태를 취해야 사업이 원활할 것”이라고 말했다. 그러면서 “집을 지을 때 파출소나 도로. 공공기관 등 기반시설이 같이 생기면 치안과 교통 등 편의성이 개선되므로 사회적인 측면에서도 주택개발을 고려하는 시대”라고 말했다.

박 교수는 “공공기여는 도시 내 가용용지(개발용지)가 제한된 상황에서 이를 확보할 수 있고 용적률 인센티브에 대한 반대급부로 타당성 있는 제도”라며 “별도의 택지지구를 조성하는 데 한계가 있기 때문에 도심에 공공주택을 확보하는 전략으로 공공기여 방식은 저소득층 주거안정 차원에서 충분히 의미가 있다”고 말했다.