[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

수도권 아파트 전세·매매지수가 지난 6월부터 상승세 전환의 기미를 나타내고 있다. 서울 강남지역이 가장 먼저 상승세로 전환했고, 강북과 경기도가 이를 뒤따르는 모양새다. 전세대출이 월세보다 유리한 상황으로 전세시장이 위축되지는 않을 것이란 분석이 나온다.

전세시장 회복세 확대…“입주 물량 느는 가을 지나면 본격 회복 전망”

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13일 관련업계에 따르면, 최근 수도권의 전세가격 상승폭은 확대되는 경향을 나타냈다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면, 이달 첫째 주 수도권의 아파트 전세가격지수 변동률이 0.23%p를 나타냈다. 지난 6월 셋째 주를 기점으로 상승세로 전환하더니, 지난 달 둘째 주 상승률이 0.2%p를 돌파했다. 이달 둘째 주에 0.17%p로 잠시 상승폭이 축소됐지만, 이는 추석 연휴가 길었던 영향이라는 분석이다.

이러한 경향은 다른 기관의 유사 통계에서도 나타난다. KB부동산의 주택가격동향조사에서 수도권의 전세가격지수는 지난 8월 상승세로 전환한 뒤 그 달 마지막 주부터 상승률이 0.10%p를 나타냈다. 부동산R114가 내놓은 통계에서도 지난 8월부터 전세가격 변동률이 0.02%p로 상승세로 전환했다. 9월 들어 경기도의 전세가격지수가 잠시 하락세를 보였는데, 이에 대해 백세롬 부동산R114 리서치팀 책임연구원은 “가을철을 맞아 입주 물량이 늘어나 나타난 일시적인 현상”이라며 “가을이 지나면 하락폭의 감소세를 지나 상승세가 나타날 것”이라고 봤다.

전세 시장 회복은 서울 강남지역을 시작으로 서울 전체와 경기인천으로 퍼져나가는 모양새로 나타난다. 한국부동산원의 통계에선 서울 강남지역이 5월 넷째 주에 상승세로 전환했고, 이후 경기도가 6월 셋째 주, 강북이 7월 둘째 주에 상승 국면을 보였다. KB부동산의 통계에서도 서울 강남이 5월 넷째 주에 상승세로 전환한 이후 경기도와 서울 강북이 각각 7월 첫째 주, 8월 셋째 주에 상승세를 따랐다.

갭투자가 전세 과열 부추기기도…매매시장도 전세와 같은 흐름

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수도권 시군구 단위에서 가장 상승폭이 두드러진 곳은 경기도 화성시와 하남시다. 화성시는 0.69%p의 변동률을 나타냈다. 하남시는 신도시 위주로 0.67%p의 변동률을 나타냈다. 이전에도 화성시와 하남시는 다른 곳과 비교해 변동률이 두드러지게 높았다. 이외에도 경기 과천(0.53%p), 안산(0.56%p)에서 전세 가격이 다른 지역과 비교해 큰 폭으로 올랐다.

화성시만 놓고 보면, 갭투자가 전세 과열을 부추기는 양상이 나타난다. 화성시는 최근 갭투자 매매거래가 증가하는 추세를 보였다. 아파트 실거래 정보 플랫폼 아실에 따르면, 화성은 최근 1년 동안 갭투자 매매거래가 667건으로 가장 많았다. 일례로 장짐마을신성발안미소지움1차 아파트는 2억 원에 매매가 이뤄졌는데, 한 달가량 뒤에 이보다 2000만 원 낮은 1억8000만 원에 전세를 내놨다.

아파트 매매시장도 수도권을 중심으로 상승세가 두드러졌다. 한국부동산원의 통계에 나온 수도권의 아파트 매매가격지수는 6월 첫째 주 91.6을 보이며 반등세로 전환한 뒤, 10월 첫째 주 92.9, 둘째 주 93으로 각각 0.13%p, 0.09%p의 상승폭을 기록했다. 경기도의 2주 동안 변동률이 각각 0.16%p, 0.11%p로 서울과 인천보다 컸다. KB부동산과 부동산R114의 통계에서도 하락폭이 점차 감소한 뒤 상승세가 나타나는 방향이 뚜렷했다.

월세보다 전세대출이 유리…중대형 아파트 전세 증가 전망

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고금리와 전세사기 등 전세 불안 요인이 발생해도 전세 수요가 완전히 꺾이지는 않을 전망이다. 월세와 반전세가 대출금 이자비용보다 비싼 여건이 지속되기 때문이다.

KB부동산이 조사한 수도권의 9월 평균 전월세전환율은 5.00%를 기록했다. 서울은 평균 4.22%인 반면, 경기도는 5.23%, 인천은 5.67%였다. 이는 4대 은행의 10년 만기 분할상환 기준 전세대출금리 3.95~4.37%보다 높은 수준이다. 월세를 내며 세를 드는 것보다 은행에서 전세자금을 빌리는 게 비용이 덜 들어간다는 뜻이다.

전월세전환율은 지난해 10월을 기점으로 상승폭이 확대됐다. 3%대 초반에서 미미하게 상승하며 지난해 10월 3.28%를 기록하다 11월부터 약 0.2%p씩 상승했다. 오름세는 올해 7월까지 이어졌다. 금리가 높아지고 깡통 전세 문제가 불거지면서 월세 수요가 늘어난 결과다.

중대형 아파트는 전세 수요가 꾸준히 나올 것이라는 전망이 나온다. KB금융지주 경영연구소가 지난달 내놓은 ‘전세의 월세 전환 가능성 점검’에 따르면, 지난해 하반기부터 60㎡ 미만 소형 아파트 임대차 거래 가운데 50% 가량이 월세였다. 반면 중대형 아파트는 전세보증금이 높아 월세로 전환하면 소득 대비 주거비 부담이 커진다.

손은경 KB금융지주 경영연구소 선임연구원은 “중대형 아파트의 경우 높은 전세보증금과 주거비 부담으로 인해 월세로 전환하는 데 한계가 존재한다”며 “전세제도가 자가 주택 마련의 디딤돌 역할을 한다는 점에서 전세 수요는 지속될 수밖에 없다”고 설명했다.