[시사오늘·시사ON·시사온=정승현 기자]

정부가 연일 주택시장 활성화를 꾀하기 위해 규제완화 카드를 내밀고 있다. 정비사업을 비롯해 소형주택 건축 규제와 세제를 완화하고, 공공주택 공급을 확대해 부동산 수요와 공급을 진작시키겠다는 것이다. 주택시장 활성화에 기여할 것이라는 분석이 나오지만, 일부 규제완화 정책은 부작용을 최소화하는 방향으로 신중하게 추진할 필요성이 보인다.

안전진단·노후성 기준 완화…尹 “임기내 1기신도시 착공”

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정부는 10일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 통해 정비사업을 비롯한 주택시장 규제를 완화하겠다는 기조를 드러냈다. 지난 4일 ‘2024년 경제정책방향’을 통해 밝힌 주택시장 활성화에서 한 발 더 나아갔다.

먼저 재건축·재개발 사업의 ‘윤활유’로 노후성 요건 완화를 내밀었다. 재건축의 경우 준공한 지 30년이 지난 아파트 단지는 안전진단 통과 시기를 사업시행 인가 전으로 늦춘다. 또한 재건축추진위원회도 구성할 수 있게 한다. 원래는 안전진단 D~E등급이 정비구역으로 지정되기 위한 필수 조건이었지만 이를 개선해 안전진단 없이도 정비사업을 추진할 수 있게 바꾸는 것이다.

재개발은 노후도 요건을 기존 3분의2에서 60%로 완화한다. 대상지 내 준공 이후 30년이 경과한 건축물 비율이 60%면 재개발 추진이 가능해지는 것이다. 촉진지구로 지정된 대상지는 50%로 추가 완화된다. 나아가 주택이 폭 4m 이상 도로에 접하는 비율(접도율)과 대상지 내 건축물 밀도 기준도 향후 개선해 나갈 방침이다.

특히 1기 신도시를 비롯해 노후계획도시 재정비를 겨냥한 규제완화책도 제시했다. 여러 단지를 한번에 정비하는 통합 재건축 사업은 안전진단을 면제받으며 용도지역 변경과 용적률 상향이 가능해진다. 주거지역의 평균 용적률을 100%포인트 가량 올려주고, 일반주거 용도를 준주거로 변경해 최대 500%까지 끌어올릴 수 있다. 또한 신도시 정비 전용 보증상품을 2025년 출시할 예정이다.

공사비 갈등으로 정비사업이 지연되는 일을 최소화하기 위한 장치도 마련된다. 자재비 등 공사원가가 올라가며 발생하는 정비조합과 시공사 간 공사비 갈등을 해소하기 위해 지자체 도시분쟁조정위원회의 결정에 판결과 같은 효력을 부여한다. 위원회 조정 결정이 확정되면 향후 법적 소송으로 결과를 뒤집기 어려워진다.

윤석열 대통령은 모든 1기 신도시의 재건축 사업을 임기 내 착공하겠다는 약속도 내걸었다. 윤 대통령은 이날 경기도 고양시에서 열린 민생토론회에서 “노후 계획도시를 국민 누구나 살고 싶은 도시로 바꾸겠다”며 “반드시 대통령 임기 내 재건축 사업이 착공할 수 있게 하겠다”고 말했다.

소규모정비·공공주택 촉진…소형주택 시장 활성화도

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소규모 정비와 도심복합사업도 사업 개시 요건과 절차를 완화하고 인센티브를 제공한다. 구역을 지정할 때 인접 도로 건너편까지 포함할 수 있고, 재개발과 마찬가지로 노후도 요건을 완화한다. 나아가 조합설립을 위해 필요한 주민 동의 비율을 80%에서 75%로 낮추고, 통합심의 대상을 교통과 경관심의까지 확대한다. 사업지에 공공분양주택이나 공공시설 등 기반시설을 설치하면 용적률을 높여주고 기금융자를 현행 50%에서 70%까지 확대한다.

공공주택 공급을 확대하기 위해 미매각 토지와 민간 매각 뒤 반환된 용지를 공공주택 용지로 전환하고, 3년 뒤인 2027년까지 민간이 짓는 비율을 LH 연간 공급물량의 최대 30%로 확대한다. 또한 지난 2018~2019년 조성을 발표한 3기 신도시 5곳의 주택은 오는 2025년 1월까지 착공하고, 2022년부터 발표된 3곳은 올해 안에 지구 지정을 추진한다.

소형주택의 공급 활성화 대책으로 각종 건축 기준과 세제를 완화하는 안이 제시됐다. 도시형생활주택은 300세대 미만으로 제한하고 전체의 절반 세대만 방을 넣을 수 있는 규정을 폐지한다. 중심상업지역에 지어지면 상가 없이 주택으로만 건축을 할 수 있게 된다.

오는 2025년 12월까지 준공되는 60㎡ 이하 신축 주택은 법 개정을 통해 원시취득세를 최대 50% 감면하고, 취득세와 양도세, 종부세를 계산할 때 주택 수에서 제외한다. 주택 가격은 수도권 6억원, 지방 3억원이다. 나아가 이미 지어진 소형주택을 구매한 뒤 임대등록을 마치도 주택 수 산정에서 뺀다.

이를 통해 정부는 향후 3년 동안 재건축으로 75만호, 재개발로 20만호를 공급할 기반을 확보한 것으로 보고 있다. 또한 공공주택은 올해 14만호 이상 공급하고 비아파트 주거는 54만호 이상 인허가를 받을 것으로 기대하고 있다.

전세사기 피해 대책도 이번 발표에 포함됐다. 피해 임차인의 보증금을 일찍 회수하기 위해 LH 협의매수와 우선매수권 활용을 독려한다. 예방책으로 중개사의 손해배상책임 공제한도를 상향하고, 임대인 체납 여부와 전세 확정일자, 사기방지 특약 같은 내용을 중개사가 직접 설명하는 의무를 부여한다.

“‘수요 자극 없다’ 기조 달라져”…각론에선 추가논의 필요

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이번 주택시장 규제완화 대책의 방향성에 대해 전문가들은 앞으로 정비사업 유인이 높아졌다는 평가를 내놨다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “수요측면을 인위적으로 자극하지 않겠다던 기존의 정책방향과는 다른 내용이 포함됐다”며 “주택공급 확대가 쉽지 않은 시기에 보다 적극적으로 대처하겠다는 방침으로 보인다”고 분석했다. 또한 “원래 정비사업 규정은 억제 목적이 컸기 때문에 앞으로 정비사업 규제를 시장수요와 주택공급 확대 목표에 맞춰 완화하는 것은 긍정적”이라고 봤다.

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 “재건축 안전진단 비용부담이 사업인가 시점으로 이월되므로 재건축 초기 사업장들의 사업추진 움직임이 본격화될 것”이라며 “정비사업 수요가 많은 수도권은 입주 뒤 30년이 지난 아파트가 102만3000여세대로 30세대 이상 단지 10채 중 2채에 해당한다”고 말했다.

다만 재건축을 위한 이주대책이 충분하지 않으면 주택시장 불안이 나타날 수도 있다는 우려가 나온다. 함 연구실장은 “비슷한 시기 다수 지역에서 재건축 사업이 일제히 진행되면, 사업 후반기 이주·멸실이 한꺼번에 몰리게 되고 임대차 시장의 가격불안 요인이 될 수 있다”고 봤다.

재개발의 경우 규제 완화로 주민 의사와 상관없이 아파트로 추진될 수 있다는 지적이다. 이 연구위원은 “재개발의 경우에는, 도심의 모든 노후지역을 아파트로 바꾸는 식의 접근이 맞는지 논의가 병행돼야 한다”며 “주민들이 개발을 반대하는 곳은 정비사업을 추진하지 않겠다는 기존의 원칙과 상충될 수 있다”고 했다.

소형주택 규제 완화책에 대해서는 신중한 접근이 필요하다는 목소리가 나온다.

함 연구실장은 “1~2가구가 밀집한 수도권 역세권을 중심으로 사업추진 검토는 증가하겠지만 준주택 분양수요가 급감하고 관련 PF대출 시장이 냉각해 빠른 시장 회복은 제한적일 수 있다”고 분석했다. 이 연구위원도 “도심지역에서 도시형생활주택의 주차장 기준을 완화하는 것은 도시형생활주택이라는 유형이 처음 제시됐을 때부터 우려됐기 때문에 조심스럽게 접근해야 한다”고 말했다.