부동산시장 침체가 지속되면서 각종 부동산 규제 완화책이 지난 2008년 한해 동안 쏟아졌다. 세제에서부터 재건축 규제 완화에 이르기까지 부동산시장 전반에 대한 변화가 대부분이다.

이에 따라 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들은 2009년부터 달라지는 제도를 꼼꼼히 챙겨야 할 것으로 보인다. 특히 새해에는 전매제한 완화와 한시적 부동산 세제 완화 등 굵직한 변화도 앞두고 있어 달라지는 제도를 숙지하고 있어야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.

◇ 다주택자 양도세 중과 완화

2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 2년간 한시적으로 양도하거나 신규 취득하는 주택에 대해 세율이 할인된다.
1가구 2주택자의 경우 50%로 중과되던 세율이 일반세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)로 완화된다. 3주택 이상자는 세율이 60%에서 45%로 낮아진다.

기존 주택(2008년 12월 31일 이전 보유 주택)은 특례기간(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일) 중 양도하는 경우에만 적용되며, 신규 취득 주택(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일)은 양도 시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다. 다만 다주택자에 대해선 장기보유특별공제가 지금과 마찬가지로 적용되지 않는다.

◇장기 보유 특별공제 확대

1가구 1주택 장기보유특별공제가 연 4%, 최대 80%(20년 이상 보유)에서 연 8%, 최대 80%(10년 이상 보유)로 확대된다.
일시적 2주택자 중복 보유기간이 1년에서 2년으로 연장(2008년 11월 28일 이후)되며, 양도세가 비과세되는 주택 가격이 양도 당시 실제거래가액 기준으로 6억원에서 9억원으로 높아진다.

이에 따라 9억원 이하인 집을 3년 이상 보유했다면 양도세 없이 집을 팔 수 있다.
다만 서울과 5대 신도시, 과천 등에 집을 갖고 있다면 2년 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

한편 지방 미분양 아파트 세제 혜택도 주어진다. 취득ㆍ등록세를 기존의 절반으로 감면해주는 지방 미분양 아파트 세제 혜택이 2009년 6월 30일까지 이어진다.

◇ 종부세 부담 완화

위헌 논란을 불러일으켰던 종부세와 관련해 헌법재판소는 '가구별 합산 부과'에 대해 위헌 결정을 내렸다.
이에 따라 '가구별 합산'은 효력이 정지됐고, '인별합산'으로 전환됐다. 종부세 과세기준금액이 인별 6억원으로 결정돼 부부가 50%씩 공동명의로 12억원짜리 주택 한 채를 갖고 있는 경우, 종부세를 내지 않아도 된다.

인별로 6억원으로 하면서도 단독 명의의 1가구 1주택자에 대해선 기초공제 3억원을 인정해 9억원까지 종부세를 내지 않도록 했다.
단독 명의 1가구 1주택자 장기보유세액공제와 고령자세액공제가 신설된다.

고령자 세액공제는 △60세 이상 10% △65세 이상 20% △70세 이상 30%다.
1주택자 장기보유로 인한 세액공제는 △5년 이상~10년 미만 20% △10년 이상 40%다. 장기보유세액공제와 고령자세액공제는 중복 적용이 가능하다. 아울러 과표구간과 세율도 조정된다. 당초 정부안은 0.5~1%였지만 결론적으로 0.5~2%로 정해졌다.

과표기준별로 보면 △6억원 이하 0.5% △12억원 이하 0.75% △50억원 이하 1% △94억원 이하 1.5% △94억원 초과 2%로 세분화됐다.
종부세 과표적용률은 80%로 동결됐고, 세부담상한액도 전년도 납부액의 300%에서 150%로 낮아졌다.
아울러 비수도권 소재 1주택에 대한 종부세는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지 한시적으로 비과세하기로 했다.
 
◇ 재건축 규제 완화

도심 내 공급확대, 재건축 아파트 거래 활성화를 위해 재건축 핵심규제가 완화된다.
기존 △60㎡ 이하 △60㎡ 초과~85㎡ 이하 △85㎡ 초과 비율을 각각 2:4:4로 규정했던 소형주택 의무건설 비율이 2009년에 조정될 예정이다. △85㎡ 이하 △85㎡ 초과로 나눠 6:4 비율로 지으면 된다. 즉 85㎡형만 건설하고 초소형 주택은 짓지 않아도 되는 셈이다. 구체적인 비율은 지방자치단체 조례로 위임된다.

임대주택 의무비율 완화 및 용적률 상향은 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 통과되면 하위법령을 마련해 시행할 예정이다. 임대주택 의무비율은 재건축 사업에 따라 증가하는 용적률의 25%만큼 임대주택을 짓는 정책으로 2009년부터는 보금자리 주택 공급으로 바뀐다.

정비계획용적률을 초과해 용적률을 받을 경우 초과용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 지으면 된다. 임대주택 의무비율이 완전히 없어지는 것이 아니라 명칭을 바꾼 채 규제를 덜 받는 방향으로 전환되는 셈이다.

◇신혼부부 주택 청약자격 완화

신혼부부 특별공급 신청자격이 1월부터 완화된다. 청약통장 가입기간이 기존 12개월에서 6개월로 단축되고 불임부부, 무자녀 신혼부부 등도 혼인기간이 5년을 넘지 않았으면 3순위로 청약할 수 있다. 또 소득기준도 소형분양주택과 공공임대주택에 한해 전년도 도시근로자 평균소득의 100%(맞벌이는 120%) 이하로 상향 조정된다.
 
◇재당첨 금지 한시적 배제

상한제 적용 주택에 당첨된 후 재당첨 금지기간(3~10년)이 지나지 않은 경우라도 3월부터 2011년 3월까지는 민영주택 청약 기회가 주어진다. 또 국토부는 재당첨 금지기간을 단축하는 방안도 추진한다. 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정으로 현재는 3~10년간 재당첨이 금지되고 있다.
 
◇재개발구역 지정 전 지분 쪼개기도 차단

3월부터 재개발이나 뉴타운 구역에서 ‘지분 쪼개기’가 원천 차단된다. 시장 또는 도지사가 재개발 또는 정비구역 지정 전에 조합원 인정 기준일을 정하면 이날까지 토지를 소유한 사람들에게만 조합원 자격이 인정된다.

즉 조합원 자격 인정 기준일이 지난 뒤 분할된 토지나 지어진 다세대주택 소유자들은 대표 1명만 조합원 자격이 인정돼 아파트 입주권이 부여되고 나머지는 현금으로 청산된다. 현재 서울시 등이 시행하고 있는 지분 쪼개기 제한 조치가 재개발 구역 지정 이후 적용되는 것에 비하면 새 규제는 구역 지정 전에 적용돼 규제가 대폭 강화되는 것이다.
 
◇보금자리주택 본격 공급

2009년부터 보금자리주택이 본격 공급된다. 3월까지 하위법령 정비를 완료하고 6월까지 시범지구를 지정, 하반기에 사전예약제 방식으로 첫 분양될 예정이다. 특히 도시 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급될 보금자리주택의 분양가는 인근지역 신규분양 아파트보다 15% 싸게 공급될 것으로 전망된다.
 
◇수도권 전매제한 기간 완화

지난해 12월22일 국토해양부의 업무보고에 따라 2009년 중으로 수도권 공공주택의 전매제한기간이 완화될 것으로 보인다. 과밀억제권역인 경우 85㎡ 이하는 7년에서 5년으로, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 각각 줄고 기타 지역에서는 85㎡ 이하는 5년에서 3년으로, 85㎡ 초과는 3년에서 1년(투기과열지구는 3년)으로 각각 감소한다.